Какие документы нужны для покупке нежилого помещения

Содержание
  1. Покупка нежилого помещения — нюансы, возможные проблемы и обман
  2. Краткое описание процесса покупки недвижимости
  3. Выбор коммерческой недвижимости
  4. Правила покупки недвижимости через посредника
  5. Заключение договора купли-продажи
  6. Правила проведения сделки на покупку недвижимости
  7. Как проверить нежилое помещение перед покупкой
  8. Новый образец 2020 года
  9. Покупка коммерческой недвижимости физлицом: подводные камни и риски
  10. Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?
  11. 1. Выбираем и оцениваем объект
  12. 2. Проверяем объект
  13. 3. Заключаем договор купли-продажи нежилого помещения
  14. Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую?
  15. Пошаговая инструкция
  16. Налог для физлица
  17. Налог для ИП
  18. Налог для юрлица
  19. Двойная продажа
  20. Обременения
  21. Участвуйте в акционных предложениях от застройщика
  22. Покупайте объекты на начальной стадии строительства
  23. Переоформление квартиры в коммерческую
  24. Личное мнение

Покупка нежилого помещения — нюансы, возможные проблемы и обман

Какие документы нужны для покупке нежилого помещения</span>» width=»300″ height=»169″ class=»alignleft size-medium» /></p><p>Как отыскать удачный вариант для вашего бизнеса? Будь то офис, склад, торговая точка или же любое производственное помещение, оно должно соответствовать вашим возможностям и потребностям. Что является ключевым в договоре купли-продажи при приобретении коммерческой недвижимости? На что стоит обратить внимание? Как проверить продавца?</p><h3>Как проверить продавца нежилого помещения? Как проверить нет ли на помещении обременений /или арестов?</h3><p>Для того, чтобы сразу проверить является ли продавец настоящим хозяином данного помещения существует несколько способов:</p><p>1) заказ бумажной выписки ЕГРП на помещение — самостоятельно или через юридическую фирму. Достоинства — полная официальность выписки (заверяется печатью и подписью регистратора, выдается в официальном органе, принимается в Банках, судах, иных гос.органах. Недостатки — долгий срок изготовления (от 5 дней). Такие выписки делаем и мы — подробнее по указанной выше ссылке.</p><blockquote class=

2) заказ электронной выписки ЕГРП — у нас Вы можете заказать ОНЛАЙН выписку ЕГРП на интересующее Вас нежилое помещение (ответ приходит в большинстве случаев в течение часа),  — аналог печатной, позволяет оперативно узнать будут указаны настоящий владелец, существующие аресты и обременения. Но не пойдет в официальные органы. Правда, некоторые Банки принимают xml-версию. При необходимости, вместе с doc-файлом прикрепим и xml. Пишите н e-mail — info@yskorim.ru или звоните по тел. (812) 648-88-97.

3) иные органы — информацией о собственниках помещения, характере собственности и пр. могут поделится с Вами органы милиции, ЖЭК, Управляющей компании…официально/неофициально, платно/бесплатно, верить информации или нет — все индивидуально.

Краткое описание процесса покупки недвижимости

Пошагово покупка нежилого помещения не отличается от покупки любого другого Объекта недвижимости:

  • определяемся, какое именно помещение нужно для Вашего бизнеса;
  • находим интересующий вас объект самостоятельно или с помощью посредников;
  • подготавливаем все документы для осуществления договора купли-продажи;
  • оформляем соглашение о покупке недвижимости.

Выбор коммерческой недвижимости

Самое главное – определится, для чего приобретается недвижимость. Если склад, точка или офис ищется для продвижения собственного бизнеса, тогда учитывается ваши потребности и приоритеты. Если недвижимость нужна для дальнейшей сдачи в аренду, то ваши личностные факторы на это уже не влияют.

Выбор помещения так же зависит от способа оплаты. Если в ваших планах есть пользование ипотекой или лизингом, то нужно будет учесть основные требования компании или банка.

После того, как вы определились с целью приобретения, перед вами будет огромный выбор. Невероятное количество сайтов и агентств предлагают покупку недвижимости.

Объявления в электронных и печатных каталогах не гарантируют отличные условия и размещение. Нужно вложить в это дело немало сил и времени, чтобы осмотреть все интересующие варианты.

Особенно, если помещение выбирается для себя, оно должно быть максимально комфортным.

При заключении сделки о покупке следует быть максимально осторожным. Иногда, все нюансы соглашения может объяснить и рассмотреть только юридическое лицо.

Помощником в заключении договора может стать риэлтерская или брокерская компания, которая является посредником между продавцом и покупателем недвижимости.

Компании можно доверить проверку документов, заверение их нотариусом, подсчет расходов и оформление контракта и регистрации прав собственности на недвижимость.

Правила покупки недвижимости через посредника

Сотрудничество с посредником предполагает следующие действия со стороны покупателя:

1. Оформление заявки на поиск недвижимости. Здесь нужно указать все пожелания в мельчайших подробностях по поводу нежилого помещения.

Так как посредник хорошо разбирается в современном рынке недвижимости, он быстро выберет наилучшие варианты. Платить сразу ничего не нужно. Даже аванс никто не вправе от вас требовать.

Только после заключения сделки производится оплата услуг. Поэтому, заявку можно подать даже в несколькие компании и выбрать наилучшие предложения.

2. Согласно вашим требованиям и предпочтениям, работники компаний выберут самые удачные варианты и распишут их плюсы и минусы.

3. Специалисты посреднической компании смогут даже провести переговоры с теми, кто продает недвижимость, если того желает покупатель, дабы убедится в их заинтересованности и правдивости.

Заключение договора купли-продажи

В договоре обязательной информацией является описание недвижимости, способ расчеты и сроки на их проведение. Прилагается список документов, который объясняет права владения продавца этим объектом недвижимости.

Если помещение подлегало перепланировки или расширению, то это должно быть отображено в соответствующих документах.

Если объект расположен не при каком-то строении или здании, а отдельно, то нужно потребовать у продавца подтверждающие документы о праве собственности на этот кусочек земли.

Прежде чем оформить договор купли-продажи нужно внимательно изучить законность всех документов продавца, в чем хорошим помощником станет риэлтор.

Правила проведения сделки на покупку недвижимости

Перед заключением договора, желательно подписать соглашение о том, что обе стороны обязуются соблюдать условия договора купли-продажи. При этом проводится проверка всех предыдущих сделок продавца на счет этого помещения на законность.

Если объект покупки зафиксирован арендой площади, то смена собственника не требует заключения нового договора. Покупатель и продавец обсуждают передачу арендных платежей и гарантийного депозита. Если недвижимость заложенная, то на продажу требуется соглашение залогодержателя.

Оформление договора купли-продажи:

  • в письменной форме;
  • подпись обеих сторон;
  • прилагается передаточный акт, который подтверждает передачу имущества от владельца покупателю;
  • государственная регистрация документа и прав нового собственника;
  • выдача покупателю свидетельства о регистрации в Федеральной службе государственной регистрации.

С момента заключения договора и передачи оплаты покупатель обретает право собственности на недвижимость.

Источник: https://yskorim.ru/poleznoe/onlajn-egrp/pokupka-nezhdilogo-pomeshheniya.html

Как проверить нежилое помещение перед покупкой

Какие документы нужны для покупке нежилого помещения</span>» width=»300″ height=»171″ class=»alignleft size-medium» /></p><p>Одним из важнейших этапов при покупке нежилого помещения является  юридическая проверка покупаемого объекта имущества. Предлагаем Вашему вниманию стандартный список документов, который используется в компании «Юридическое бюро» при сопровождении сделки по приобретению нежилого помещения.</p><p>В таблице приняты следующие обозначения:</p><ul><li> ФЛ — физическое лицо</li><li> ЮЛ — юридическое лицо.</li></ul><table><tr><td> №</td><td>Название документа</td><td>Кто может получить / предоставить документы</td><td>В каком случае необходим</td><td>Какую информацию может содержать</td></tr><tr><td>1</td><td>Обычная выписка из ЕГРН на объект</td><td>Любое лицо</td><td>Всегда</td><td> • За кем зарегистрировано право собственности; • дата и номер государственной регистрации права; • какие ограничения наложены на объект; • существуют ли правопритязания и заявленные в судебном порядке права требования; •кадастровый номер; • площадь помещений; • адрес</td></tr><tr><td>2</td><td>Выписка из ЕГРН по земельному участку, на котором расположено здание, в котором находится объект</td><td>Любое лицо</td><td>Всегда</td><td> • Кому принадлежат право собственности на земельный участок под зданием • Каково разрешенное использование земельного участка,• Вид права, на котором собственник здания использует расположенный под ним участок</td></tr><tr><td>3</td><td>Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости</td><td>Любое лицо</td><td>Всегда</td><td>Цепочка сделок и иных оснований перехода права собственности на объект с указанием: • даты и номера государственной регистрации права; • даты, номера и основания прекращения права</td></tr><tr><td>4</td><td>Справка из ЕГРН о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости</td><td>Собственник или лицо по доверенности</td><td>Всегда</td><td> • Кто и когда запрашивал сведения об объекте, • исходящие номера полученных выписок из ЕГРН по объекту за весь период</td></tr><tr><td>5</td><td>Выписка из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов</td><td>Собственник или лицо по доверенности</td><td>Всегда</td><td>Сведения о документе (документах), на основании которого было зарегистрировано право за нынешним собственником (договор купли-продажи, мены, акт приема-передачи, распоряжение госоргана, решение общего собрания, судебное решение и т.д.)</td></tr><tr><td>6</td><td>Сведения из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным</td><td>Собственник или лицо по доверенности</td><td>Всегда, если собственник — ФЛ</td><td>Сведения о признании лица недееспособным (ограниченно дееспособным) по решению суда</td></tr><tr><td>7</td><td>Копия Паспорта собственника (всех страниц)</td><td>Собственник</td><td>Всегда, если собственник — ФЛ</td><td> • Паспортные данные собственника; • адрес регистрации; • состоит ли в зарегистрированном браке.Проверить паспорт на действительность можно по ссылке.В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС.</td></tr><tr><td>8</td><td>Копия Свидетельства о браке собственника</td><td>Собственник</td><td>Если собственник — ФЛ и состоит в браке</td><td>Паспортные данные супруга собственника, дата регистрации брака</td></tr><tr><td>9</td><td>Копия паспорта супруга собственника (всех страниц)</td><td>Собственник</td><td>Если собственник — ФЛ и состоит в браке</td><td> • Паспортные данные супруга собственника; • адрес регистрации; • состоит ли в зарегистрированном браке. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке.В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС.</td></tr><tr><td>10</td><td>Согласие супруга собственника на отчуждение имущества</td><td>Супруг Собственника</td><td>Если собственник — ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом</td><td>Воля супруга на отчуждение совместно нажитого имущества</td></tr><tr><td>11</td><td>Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении супруга собственника</td><td>Супруг Собственника</td><td>Если собственник — ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом</td><td>Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью</td></tr><tr><td>12</td><td>Копия доверенности на отчуждение имущества</td><td>Собственник</td><td>Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника- ФЛ</td><td> Данные о полномочиях представителя</td></tr><tr><td>13</td><td>Копия паспорта представителя собственника (всех страниц)</td><td>Представитель собственника</td><td>Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника — ФЛ</td><td> • Паспортные данные представителя собственника; • адрес регистрации. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке.В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС.</td></tr><tr><td>14</td><td>Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении собственника</td><td>Собственник</td><td>Всегда, если собственник — ФЛ</td><td>Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью</td></tr><tr><td>15</td><td>Копия водительского удостоверения собственника (оригинал — на обозрение)</td><td>Собственник</td><td>Всегда, если собственник — ФЛ</td><td>Дополнительное подтверждение дееспособности лица, идентификации собственника (фотография)</td></tr><tr><td>16</td><td>Копия военного билета, пенсионного удостоверения, загранпаспорта (оригиналы — на обозрение)</td><td>Собственник</td><td>Всегда, если собственник — ФЛ</td><td>Дополнительная идентификация собственника (фотография), чтобы исключить риски совершения сделки по поддельному паспорту</td></tr><tr><td>17</td><td>Выписка из ЕГЮЛ на компанию — собственника</td><td>Любое лицо</td><td>Всегда, если собственник — ЮЛ</td><td> Статус ЮЛ; форма ЮЛ; кто является генеральным директором ЮЛ;список учредителей ООО</td></tr><tr><td>18</td><td>Уставные документы ЮЛ — собственника в актуальной на момент сделки редакции</td><td>Собственник</td><td>Всегда, если собственник — ЮЛ</td><td>Полномочия органов управления ЮЛ на принятие решения об отчуждении объекта, порядок принятия такого решения</td></tr><tr><td>19</td><td>Документ, удостоверяющий полномочия лица, которое будет действовать от имени собственника — ЮЛ при совершении сделки (протокол о назначении генерального директора, Доверенность)</td><td>Собственник</td><td>Всегда, если собственник — ЮЛ</td><td>Наличие полномочий у лица, действующего от имени собственника — ЮЛ, соблюдение порядка оформления его полномочий</td></tr><tr><td>20</td><td>Документ, подтверждающий согласование предполагаемой сделки со стороны органов собственника — ЮЛ</td><td>Собственник</td><td>Всегда, если собственник — ЮЛ</td><td>Соблюдена ли процедура принятия решения, согласования такого решения в соответствии с уставными документами</td></tr><tr><td>21</td><td>Перечень документов, содержащихся в регистрационном деле по компании — собственнику (предоставляется ИНФС, где компания состоит на учете)*</td><td>Любое лицо</td><td>Всегда, если собственник — ЮЛ</td><td> Позволяет определить наличие документов, имеющих значение при совершении органами ЮЛ распорядительных действий, о которых представитель ЮЛ мог не упоминать (судебные решения, мировые соглашения, решения участников)</td></tr><tr><td>22</td><td>Копии Правоустанавливающих документов на помещение (договор купли-продажи, дарения, мены, акт приема-передачи, судебное решение, распоряжение государственного органа о приватизации, решение общего собрания и т.д.)</td><td>Собственник</td><td>Всегда</td><td> Основания приобретения собственником права на объект</td></tr><tr><td>23</td><td>Копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности (с обеих сторон)</td><td>Собственник</td><td>Всегда</td><td> • Сведения о дате, номере государственной регистрации права; • Документы – основания регистрации; • Сведения о субъекте и объекте права; • Сведения о виде права и иных правообладателях (при долевой собственности); • Кадастровый номер объекта;• Существующие ограничения права (ипотека, залог и т.д.)</td></tr><tr><td>24</td><td>Копия документа, удостоверяющего ранее возникшее право на объект (Постановление органа местного самоуправления, свидетельство старого образца и т.д.)</td><td>Собственник</td><td>Всегда, когда сведения о праве собственности не внесены в ЕГРН</td><td> • Основания приобретения права собственности на объект; • Сведения о субъекте и объекте права</td></tr><tr><td>25</td><td>Кадастровый паспорт помещения</td><td>Собственник</td><td>Всегда</td><td> • Кадастровый номер; • Дата внесения номера в ГКН; • назначение помещения (нежилое); • Кадастровая стоимость; • Площадь; • Предыдущие кадастровые номера объекта; • Этаж, где расположено помещение;• План расположения помещения на этаже с указанием площади отдельных комнат.</td></tr><tr><td>26</td><td>Технический паспорт на нежилое помещение</td><td>Собственник</td><td>Всегда</td><td> • Адрес, метраж; • Номера помещений на поэтажном плане; • Площадь отдельных комнат в составе помещения; • Техн. описание конструктивных элементов здания; • Инвентаризационная стоимость помещения; • Поэтажный план расположения помещения на этаже (ах);• Экспликация</td></tr><tr><td>27</td><td>Выписка из ЕГЮЛ на компанию — предыдущего собственника</td><td>Любое лицо</td><td>Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника — ЮЛ</td><td> Статус ЮЛ (действующее ли), форма ЮЛ, кто является генеральным директором ЮЛ, список учредителей ООО</td></tr><tr><td>28</td><td>Учредительные документы юридического лица, являвшегося предыдущим собственником объекта</td><td>Предыдущий Собственник</td><td>Если право собственности Продавца на объект получено на основании Протокола (решения) общего собрания членов юридического лица</td><td> Порядок принятия решений членами юридического лица, компетенция органов юридического лица (Исследуемая редакция должна быть актуальной на момент принятия соответствующего решения)</td></tr><tr><td>29</td><td>Документ, удостоверяющий полномочия лица, которое действовало от имени предыдущего собственника — ЮЛ при совершении сделки (протокол о назначении генерального директора, Доверенность)</td><td>Предыдущий Собственник</td><td>Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника — ЮЛ</td><td>Наличие полномочий у лица, действовавшего от имени предыдущего собственника — ЮЛ, соблюдение порядка оформления его полномочий</td></tr><tr><td>30</td><td>Документ, подтверждающий согласование предполагаемой сделки со стороны органов предыдущего собственника — ЮЛ</td><td>Предыдущий Собственник</td><td>Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника — ЮЛ</td><td>Была ли соблюдена ли процедура принятия решения предыдущим собственником -ЮЛ, согласования такого решения в соответствии с уставными документами</td></tr><tr><td>31</td><td>Документы по подключению к сетям тепло, водо, газо, электро — снабжения</td><td>Собственник</td><td>Всегда</td><td> • Информация о подключении к соответствующим сетям; • О присоединенной мощности; • о соблюдении технических условий и нормативов при подключении к сетям;• разрешительная документация</td></tr><tr><td>32</td><td>Договоры, заключенные в отношении помещения (аренды, субаренды и т.д.)</td><td>Собственник</td><td>Всегда</td><td>Информация об условиях аренды, субаренды и иных сделок в отношении данного помещения</td></tr><tr><td>33</td><td>Письмо (ответ) из органа местного самоуправления по месту нахождения объекта</td><td>Любое лицо может запросить</td><td>Всегда</td><td> • Сведения о дате последнего капитального ремонта здания, где расположено помещение; • Предусмотрены ли действующими распорядительными документами снос, реконструкция или капитальный ремонт данного здания</td></tr><tr><td>34</td><td>Разрешительная документация на строительство дома, в котором расположено помещение (разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию)</td><td>Собственник</td><td>Всегда</td><td>Наличие / отсутствие разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию здания в фактически существующих размерах</td></tr><tr><td>35</td><td>Кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположено здание</td><td>Любое лицо может запросить</td><td>Всегда</td><td>Вид разрешенного использования земельного участка, сведения о правообладателе(лях), обременениях</td></tr><tr><td>36</td><td>Бухгалтерский баланс компании — собственника на последнюю отчетную дату</td><td>Собственник</td><td>Всегда, когда собственник — ЮЛ</td><td>Является ли сделка крупной — требует ли соответствующего одобрения</td></tr><tr><td>37</td><td>Документы, касающиеся обременений объекта</td><td>Собственник</td><td>Всегда</td><td>Охранное обязательство, договор аренды и т.д.</td></tr><tr><td>38</td><td>Кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположено здание</td><td>Покупатель / Собственник</td><td>Всегда</td><td>Сведения о земельном участке, на котором расположено здание. Отражено ли в паспорте данное здание.</td></tr><tr><td>39</td><td>Документ, являющийся основанием права пользования земельным участком под зданием</td><td>Собственник</td><td>Всегда</td><td>На каком праве используется участок под размещение здания (собственность, аренда и т.д.)</td></tr><tr><td>40</td><td>Отчет об оценке рыночной стоимости помещения</td><td>Любое лицо</td><td>Если собственник — ЮЛ и есть признаки предбанкротного состояния</td><td>Подтверждение рыночной стоимости объекта при продаже, в целях избежания рисков при последуеющем банкротстве собственника</td></tr><tr><td>41</td><td>Договор на проведение оценки рыночной стоимости помещения</td><td>Любое лицо</td><td>Если собственник — ЮЛ и есть признаки предбанкротного состояния</td><td>Задание на оценку</td></tr><tr><td>42</td><td>Материалы судебного дела</td><td>Собственник (при условии, что он являлся участником дела), иной участник дела</td><td>Если решение суда было вынесено в отношении объекта, собственника (в том числе предыдущего) (по вопросам дееспособности, обязательств и т.д.)</td><td>Крайне важно ознакомиться не только с судебным решением, но с материалами дела в полном объеме</td></tr></table><p>* По запросу любого лица ИНФС может предоставить также копии регистрационных документов, в которых не содержится личных / конфиденциальных данных (входит в список дополнительных документов)</p><p>После проверки документов из стандартного списка, формируется список дополнительных документов, требующих дополнительной проверки.</p><p>Источник: <code>http://www.YurBureau.ru/answers/kak_proverit_nezhiloe_pomeschenie_pered_pokupkoy/</code></p><h2>Договор купли продажи гаража</h2><p><img alt=Новый образец 2020 года

г. Москва«__» _____ 200__ г

Мы, гр. ______________________________________________________________________

проживающий (-ая) по адресу: __________________________________________________,

паспорт серии ____ № _________, выдан __________________________________________

_____________________________________________________________________________,

именуемый (-ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. ___________________

____________________________________________________________________________,

проживающий (-ая) по адресу: __________________________________________________,

паспорт серии ____ № _________, выдан _________________________________________

____________________________________________________________________________,

именуемый (-ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. Я, гр. ________________________________________________, обязуюсь передать в собственность, а я, гр. ___________________________________________________, обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: гараж (кирпичный, металлический и т.д.) площадью ________ кв.м, находящийся в ГСК ______________________________ _______________________________________________________________________
    указать наименование или номер гаражно-строительного кооператива в том случае, если гараж находится в ГСК

по адресу: г. ___________________________, ул. ____________, гараж № ________.

  1. Гараж принадлежит Продавцу по праву собственности на основании: _______________________________________________________________________
    указать наименование правоустанавливающего документа

что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от «__»________ 20__ г. серия ________________ № __________, согласно которому в Едином государственном реестре прав произведена регистрационная запись за № ____________ «__»________ 20__ г.

  1. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. 1 имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.
  2. Цена приобретаемого гаража составляет ______________ руб. Указанная цена установлена соглашением сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
  3. Покупатель обязуется в течение ________ дней после подписания договора уплатить Продавцу сумму, указанную в п. 5 договора в полном объеме.
  4. Покупатель удовлетворен качественным состоянием гаража, установленным путем внутреннего осмотра гаража перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
  5. Покупатель приобретает право собственности на гараж после государственной регистрации перехода права собственности, которая может быть произведена только после полной оплаты Покупателем гаража и передачи гаража по акту приема-передачи.
  6. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п. 8 настоящего договора, лежит на Продавце.
  7. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 551, 552, 556 ГК РФ стороны ознакомлены.
  8. Покупатель несет все расходы, связанные с оформлением и государственной регистрацией настоящего договора в соответствии с действующим законодательством.
  9. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.
  10. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.
  11. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до завершения оформления прав собственности покупателя на приобретаемое имущество и завершения всех расчетов.
  12. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.
  13. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй — у Покупателя, третий — в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество

_______________________________________________________________________.
указать наименование органа полностью

Подписи сторон:

Продавец ____________________Покупатель ____________________.

Источник: https://pravo-na-dom.net/obraztsy-dokumentov/obraztsy-dogovorov/dogovor-kupli-prodazhi-garazha/

Покупка коммерческой недвижимости физлицом: подводные камни и риски

Какие документы нужны для покупке нежилого помещения</span>» width=»300″ height=»158″ class=»alignleft size-medium» /></p><p>Приветствую! Коммерческую недвижимость покупают и продают так же, как и жилую. Правда, стоит она дороже, и оформляется в собственность сложнее. В самой процедуре есть куча нюансов, о которых нужно знать заранее.</p><p>Сегодня мы в деталях обсудим, что представляет собой покупка коммерческой недвижимости физлицом: «подводные камни», оценка, проверка и регистрация объекта, налоги с продажи и оптимизация расходов.</p><h3>Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом</h3><p>Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).</p><p>Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.</p><p><iframe title=

Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:

  • Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
  • При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
  • Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).

Важный момент! Для покупки коммерческой недвижимости необязательно регистрировать ИП. Если Вы будете зарабатывать на аренде нежилого помещения, то достаточно регулярно платить стандартный НДФЛ с доходов.

Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?

Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!

Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».

Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.

А дальше начинается самое интересное.

В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.

Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.

1. Выбираем и оцениваем объект

Для начала определяемся с целью покупки недвижимости. Вариантов два:

  • Для себя (под производство, склад, офис).
  • Для получения дохода (под сдачу в аренду или перепродажу).

На втором этапе выбираем подходящий объект. Обращаем внимание на статус будущей недвижимости. КН можно купить в одном из двух «состояний»:

  • Со свидетельством собственности (в таком случае продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи).
  • Без свидетельства собственности. Это может быть, например, объект некапитального строительства, который еще не введен в эксплуатацию. Такая недвижимость оформляется договором соинвестирования.

Далее приступаем к поиску помещения. Делать это можно самостоятельно (объявления в Сети, в газетах и журналах, участие в аукционах и общественных торгах). Но лучше обратиться к профессиональному посреднику. Он будет сопровождать сделку на любом этапе:

  • Поможет подобрать объект недвижимости и оценит его.
  • Проверит сделку на юридическую чистоту и составит контракт.
  • Подготовит пакет документов и оформит государственную регистрацию прав собственности на объект.

Оплата услуг посредника происходит только по результату его работы!

Но даже, если Вы ищите недвижимость самостоятельно, ее оценку лучше поручить лицензированной оценочной компании.

2. Проверяем объект

Что нужно знать при покупке или продаже КН? 1 января 2017-го года в силу вступил Федеральный закон №218 «О государственной регистрации недвижимости». Изменения коснулись и покупателей, и продавцов.

Раньше в России функционировало два органа, где хранились сведения об объектах недвижимости: Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

С 2017-го года две этих инстанции «слили» в одну — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Чиновники обещают, что регистрировать и проверять недвижимость теперь гораздо проще.

Напомню, что еще в 2016-м Россия отказалась от бумажных свидетельств о собственности. Их полностью заменили выписки из ЕГРП. Теперь же россиянам нужно заказывать выписки из нового реестра — ЕГРН.

Новый орган объединяет два процесса, которые раньше были разделены: регистрацию прав собственности и кадастровый учет. Теперь выписка из ЕГРН — это единственное подтверждение существующего права собственности на объект. И проверка собственности при покупке недвижимости сводится к заказу такой выписки.

Выписки из ЕГРН бывают нескольких типов и содержат разные сведения. Заказывать их все для проверки коммерческой недвижимости необязательно. Как правило, покупателю достаточно «выписки из ЕГРН-1».

Какие сведения она содержит?

  1. Кадастровый номер объекта в базе данных и его кадастровую стоимость.
  2. Полное наименование недвижимости, адрес, площадь и назначение («жилая» или «нежилая»).
  3. ФИО правообладателя, вид права собственности (например, «долевая собственность»), дату регистрации права и подтверждающий собственность документ (договор купли-продажи).
  4. Наличие или отсутствие ограничений/обременений (залог, арест). Здесь же отображаются и актуальные правопритязания (если права на недвижимость оспариваются третьими лицами).
  5. Графический план помещения.

Выписка из ЕГРН-1 позволяет:

  • Уточнить кадастровую стоимость и технические характеристики объекта;
  • Проверить собственников (сведения из выписки можно сверить с паспортными данными продавца).
  • Избежать покупки «проблемного» актива (объект должен быть «чистым»: без обременения, без ареста и без претензий на него со стороны третьих лиц).

При желании Вы можете заказать и другие выписки. Например, выписка ЕГРН-4 содержит данные о переходах прав собственности (можно проследить всю историю смены владельцев объекта).

Любую выписку можно заказать на сайте Росреестра с помощью онлайн-сервиса. Достаточно знать точный адрес и кадастровый (условный) номер объекта. За предоставление выписки нужно заплатить госпошлину (700-900 рублей). Оплатить заказ можно в онлайн-режиме. Электронная выписка предоставляется в течение трех дней с момента получения оплаты.

Срок действия выписки из ЕГРН законом не установлен. По умолчанию считается, что чем «свежее» выписка — тем она достоверней

Прежде чем заключать договор купли-продажи, эксперты рекомендуют подписать предварительный договор. Такая бумага гарантирует соблюдение договоренностей обеими сторонами до подписания основного документа.

На «промежуточной» стадии проверяют:

  • Полномочия продавца (или его представителя).
  • Юридическую чистоту сделки:
    • Не является ли объект предметом спора между предыдущим и нынешним владельцем.
    • Были ли законными все предыдущие сделки по объекту.
    • Нет ли на недвижимости обременений (залога, ареста).

Если все ОК, то покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи. Передачу объекта новому владельцу подтверждает передаточный акт.

Что должно быть прописано в договоре купли-продажи нежилого помещения? Детальное описание объекта, порядок расчета и сроки оплаты. Цену при заключении договора обычно указывают в долларах или евро, а рядом проставляют рублевый эквивалент. И обязательно проверьте, на основании каких документов продавец владеет, распоряжается и пользуется объектом.

Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В противном случае недвижимость будет сложно сдать в аренду. Либо покупателю придется оформлять перепланировку «задним числом» и за свой счет. Если Вы покупаете отдельно стоящее здание, убедитесь, что земельный участок под ним также принадлежит продавцу.

Как оформить в собственность купленный объект? Подать данные в ЕГРН, подождать и получить выписку.

Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Теоретически, можно. Главное, чтобы соблюдались два условия:

  1. Вы являетесь собственником объекта. И по нему нет никаких обременений.
  2. Недвижимость соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Либо у Вас есть возможность привести объект в «жилой» вид.

Пошаговая инструкция

Шаг №1. Подготовить проект перепланировки или переустройства объекта.

По закону к жилым объектам предъявляется куча требований: противопожарных, гигиенических и санитарно-эпидемиологических (высота потолков, естественное освещение, вентиляция, шумоизолляция и другое). Проект переустройства можно сделать самому или заказать специалистам.

Шаг №2. Собрать документы:

  • Паспорт собственника объекта.
  • Заявление с просьбой перевести нежилое помещение в жилое.
  • Правоустанавливающие документы на объект.
  • Заключение органов о том, что помещение соответствует требованиям жилого помещения (или его можно к ним привести).

Шаг №3. Обратиться в уполномоченный орган за получением госуслуги.

В каждом регионе за перевод нежилого помещения в жилое отвечает свой орган. В Москве, например, этим занимается Департамент городского имущества. Подать документы можно лично (через МФЦ) или через электронную форму.

Решение принимается в течение 48 дней. После чего владельцу отправляют ответ:

  • Положительный (помещение можно переводить в жилое).
  • Отрицательный. Свои права можно отстоять в суде в течение трех месяцев.

Шаг №4. Сделать перепланировку и получить акт приемочной комиссии.

Шаг №5. Получить технический план перепланировки у кадастрового инженера.

Готовый технический план передается в Росреестр для кадастрового учета технических характеристик помещения.

Шаг №6. Подождать, пока сведения внесут в ЕГРН, и получить выписку

Налог для физлица

Раньше, если физлицо владело недвижимостью дольше трех лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Но с 1 января 2016 года срок владения недвижимостью «без налога» в России увеличили с трех лет до пяти.

Проще говоря. Если Вы купили недвижимость до 2016-го, то можете продавать ее без уплаты налога спустя три года. А если покупка произошла после 1 января 2016, то ждите, пока истечет пять лет.

Сам налог на недвижимость составляет 13% (он платится с разницы между ценой продажи и ценой покупки). Если у Вас на руках нет документов, подтверждающих покупку недвижимости, налог в 13% придется платить не с разницы, а со всей суммы продажи!

Пример. Два года назад Олег купил склад за 10 млн. рублей, а продал его за 11 млн. рублей.

  1. У него есть документы на покупку. Он заплатит налог с 1 млн. рублей (11 млн. — 10 млн.). 13% от 1 млн. рублей = 130 тыс. рублей.
  2. Документы на покупку сгорели при пожаре. Олег заплатит 13% НДФЛ со всей суммы продажи (13% от 11 млн. рублей = 1 млн. 430 тыс. рублей).

Есть еще один нюанс — с 2016-го года Россия перешла на кадастровую базу налогообложения. Допустим, по Вашему объекту уже рассчитана кадастровая стоимость. Цену по кадастру устанавливают только госорганы (после чего стоимость заносится в базу Госреестра).

Если кадастровая оценка, умноженная на 0,7 (корректирующий коэффициент) выше цены продажи – то она и будет считаться базой для расчета налога. Но это условие касается только объектов, купленных после 1 января 2016 года!

Пример. В 2016 году Андрей купил офис за 4 млн. рублей. Через год продал его за 6 млн. Но госорганы оценили кадастровую стоимость офиса в 10 млн. рублей. Даже с учетом поправочного коэффициента (0,7*10 млн. рублей) 7 млн. больше, чем 6 млн. Поэтому для расчета налога Андрею придется брать кадастровую, а не продажную стоимость.

Рассчитаем сумму налога. 7 млн. (по кадастру) – 4 млн. (цена покупки) = 3 млн. рублей. 13% от 3 млн. рублей = 390 тыс. рублей.

Налог для ИП

Налог на продажу имущества ИП будет зависеть от того, использовал ли тот объект в бизнесе или нет.

Если не использовал — то порядок уплаты налога будет тот же, что и для физического лица (я детально описал его выше).

Если использовал (например, начислялась арендная ставка для арендатора), то платить налог придется по-другому. Даже, если между моментом покупки и продажи прошло 10 лет.

Размер налога:

  • 13%, если ИП работает на общей системе. Плюс сюда же добавится НДС (18% с дохода).
  • 6% или 15%, если ИП работает на упрощенной схеме (базой налогообложения будут «доходы» или «доходы минус расходы» соответственно).

Налог для юрлица

Юридический статус покупателя снижает риск потери имущества в случае развода или судебного разбирательства. А еще серьезно уменьшается риск изъятия недвижимости в спорных ситуациях.

При продаже недвижимости юрлицом с него взимается два налога:

  • НДС (18%). Продавец выставляет покупателю счет-фактуру, где отдельно от стоимости недвижимости указана цифра НДС. Покупатель оплачивает налог юрлицу, а тот перечисляет его в бюджет;
  • Налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью объекта).

Если юрлицо находится на УСН, то при продаже нужно заплатить 6% (от суммы продажи) или 15% (от разницы между суммой продажи и остаточной балансовой стоимостью).

Двойная продажа

Собственник может продавать один и тот же объект двум-трем покупателям.

Обременения

В момент продажи недвижимости она может находиться под обременением (например, в залоге у банка). Покупка такого объекта считается незаконной. В итоге покупатель лишится и объекта, и денег, которые за него заплатил.

И та, и другая мошенническая схема легко вычисляется по выписке из ЕГРН.

Участвуйте в акционных предложениях от застройщика

Время от времени крупные застройщики предлагают покупателем скидки и акции. Такие «аттракционы щедрости» чаще устраивают в сезоны затишья на рынке недвижимости.

Популярные форматы: скидки в процентах от начальной цены, скидки в абсолютном выражении, подарки (например, бесплатный паркинг). Обычно акции действуют ограниченный период времени и распространяются на конкретные объекты.

Покупайте объекты на начальной стадии строительства

Купля-продажа новостройки на начальной стадии строительства обойдется на 20-30% дешевле, чем после ввода объекта в эксплуатацию. Но очевидно, и риски такой инвестиции будут гораздо выше.

Переоформление квартиры в коммерческую

Еще один способ уменьшить расходы на покупку коммерческой недвижимости – купить квартиру на первом этаже и оформить перевод жилого помещения в нежилое.

Личное мнение

Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость как физическое лицо? Да, так проще и дешевле в плане налогообложения. Пока самый выгодный вариант покупки — когда Вы оформлены как ИП на УСН и не собираетесь продавать объект недвижимости в ближайшие пять лет.

А какие подводные камни покупки коммерческой недвижимости знаете Вы?

и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/pokupka-kommercheskoj-nedvizhimosti-fizlitsom-podvodnye-kamni.html

Advokat25
Добавить комментарий